지역주택조합 토지비 확보 금융상품 기획안

목적
지역주택조합은 주택법(제11조 ~제14조)으로 추진합니다.

문제는 개정되기 전이나 후에도 토지 확보를 하기가 쉽지 않게 메뉴얼화 되어 있다 보니 지역주택조합 사업 추진중 중도에 해산하고 많은 무주택 서민들의 피해가 급증하고 있는 상황입니다.

이에 토지 확보를 위한 대책을 강구하기 위하여 지역주택 전문 금융상품을 개발하기 위하여 본 기획안을 제출합니다.

Ⅰ. 지역주택조합 설립 과정

1. 지역주택조합 추진위 설립
①정상적이라면 사업예상부지 가설계 후, 사업성이 있을 경우, 추진위를 설립
②업무대행사가 추진했다면 추진위집행부는 업대 측 사람으로 구성합니다.
③토지주들이 추진시엔 업대측과 상관없이 토지주들이 추진위를 구성합니다.
④발기인들이 발기인 회의를 경유하여 고유번호증을 세무서로부터 받습니다.
토지용역사들이 토지사용 동의서(50%)를 징구하기 시작
⑤토지사용동의서가 50가 되면 조합원모집신고를 하고 조합원을 모집함
⑥설계사무소를 내정하고 가설계를 의뢰한다. 이때 지구단위 업체와 협력한다.
⑦지구단위 업체를 내정하고 설계사무소와 협력하게 한다,

○조합원 자격을 갖춘 20인 이하로 발기인 회의를 하고 그 회의록을 작성 함
○업대측이 추진위업무를 추진하면 그 비용을 업대측이 주로 지불합니다.
○토지주 측에서 추진위를 구성하면 추진위에서 그 비용을 만들어서 추진함

●이 때, 추진위 기간동안 사업비용 조달이 가장 큰 문제임(대부분 대여 받은)
●대부분 추진위 때,

◇업무대행사.
◇조합원모집대행사.
◇광고홍보.
◇홍보관 건립.
◇토지용역.
◇설계.
◇지구단위업체. 그 외 각 용역업체 약정 및 선정
◇신탁사선정.

●조합원 모집을 동의서 50%가 되면 인허가청에 조합원 모집신고를 한 후 모집신고필증을 교부받은 뒤, 홍보관에서 모집하기 시작 함.

2. 지구단위를 설립을 위한 단계
①전체 사업지중 67%의 토지주들로부터 지구단위동의서를 징구받아 신청
②지구단위 동의서를 징구하기 위한 토지용역업체를 미리 선정하여야 함

○지구단위 용역업체를 미리 선정하여 그 용역업체가 신청

​3. 조합설립을 위한 단계
①토지사용동의서를 80%를 받아서 주택법령에 의한 창립총회
②주택법제11조. 시행령제20조. 시행규칙제7조에 근거하여 조합설립신청
③시공사 선정 및 기존 추진위에서 체결한 모든 계약(약정) 총회에서 추인

○창립총회에서 임원(조합장 및 집행부)선출
○모든 용역업체를 입찰공고 없이 수의계약이 가능함
○추진위원회때 추진한 모든 것을 조합에서 그대로 인수인계함(자금포함)

■조합설립이후엔 추가모집이 안됨

4. 사업승인 의 조건
①토지 소유권 95%이상 확보.
②5% 미 매입 부지는 법률적으로 매도청구가 가능(보통 6개월 소요됨)
③시공사와 설계 업체가 협력하여 사업승인 득함
④토지비.공사비 등 금융기관과 협의

●교육청 합의가 가장 중요함
●인구배정(물 배정)도 미리 검토해봐야 함
●진입로 확보 및 공원부지등 검토

5. 착공계 제출
①설계업체. 건설사. 평가 용역업체들과 합심하여 착공계 제출
②공사비를 주기 위한 금융작업(조합원 신용대출)
●공사하기 전 민원제기 할 부분을 전면 검토

Ⅱ. 지역주택조합 자금 조성의 순서 등

1. 지역주택조합원 모집시 자금 발생 순서 등

1. 조합원 모집 시 모집비용의 사례등
①조합원 업무대행비 세대당 3,000 ~ 4,000만원
②모집대행료 세대당 1,000 ~ 1,700만원

●조합원 모집 단가를 강남은 평당 4,000만원
●조합원 모집 단가를 그 외는 평당 2,500만원 기준

2. 조합원모집비 사례 송파. 강동 등(600세대 기준)제2종. 제3종.(상업지 별도)
○조합원 모집 평당가(1차) 평당 3,000만원으로 모집할 시 (시세 평당 5천)
○사업성이 없을 경우 일반 분양분을 좀 남겨놔야 함(분상제 적용대상)

①업대비 3,000만원+가입비 3천만원 = 6천만원
②6천만원×600세대중 400세대×6천만원 = 240억(업대비120억+가입비120억)

◉현재 서울시에 총104개가 지주택 추진 중. 그 중 조합설립 2곳.
◉서울시 25개구 중 강남이 가장 비싸고. 구로구가 가장 저렴할 것 같음
◉지주택부지로서 강남권은 보통 평당 4천~5천입니다.

▣어느 지주택이건 사업성이 있어야 하여 우선 수지분석표를 확인되어야 함
▣도시개발 부지일 경우, 도개조합이 어느 단계까지 갔는지 알아야 합니다.

3. 지역주택조합에서 사업비로 사용하는 수입금의 종류
1) <업무대행비>는 조합원 납부금과 별개 부담금입니다.
- 업무대행비 별도 (서울3,000이상. 광역.경기권2,000. 지방1.500 정도)
- 업대비는 법령으로 정한 금액이 없음. 단 토지확보가 되었을시 많이 받음
- 처음 가입시부터 업무대행비 와 조합원 부담금 계좌가 다르게 입금됨

※참고로 중도에 탈퇴. 제명시에도 업무대행비는 반환하지 않음

2) <조합원 납입금>입금과정 (보통은 1차에서 1천에서 ~ 3천을 받음)
- 가입계약서 작성시에 1차~12차등으로 구분하여 납부한다고 계약서에 명시
- 단, 3차정도까지는 현금을 자납하고 그 이후엔 집단대출로 납부함
- 처음 가입시부터 업무대행비 와 조합원 부담금 계좌가 다르게 입금됨

※신용대출시 신용이 안되서 대출이 안된 분들은 현금으로 납부해야 함

Ⅲ. 지역주택조합의 문제점 등
1. 사업이 진행되지 못한 사례
①처음부터 일괄 토지를 매입해야 하는데 토지매입비용이 턱없이 부족한 경우
②추진위원장(조합장)이 비 양심적인 업무대행사 측근으로 사업에 관심없어서
③업대들이 업대비만 챙겨가고 사업진행에 관심이 없을 경우.
④토지주들이 눈치보며 토지매매를 극도로 꺼려하는 사업지일 경우
⑤토지비가 비싸서 사업성이 없는(추분많음)부지인줄 알면서 시작한 경우
⑥사업부지는 크지 않으면서 빌라(공동연립등)등이 많은 부지

2. 사업이 원활하게 진행되는 사례
①업대가 수수료를 가져가지 않고 전부 다 토지계약금으로 사용하는 경우
②토지주가 소수인 경우(보통 수도권이나 지방등) 서울은 거의 없음
③토지가 집단으로 된 기존 아파트단지 또는 연립으로 사업성이 있는 경우
④상업지. 준공업지로서 토지주가 현저하게 적으면서 사업성이 있는 경우
⑤도시개발사업지 안에서 사업지(체비지.집단환지등)가 있는 경우.
⑥토지주들이 단합하여 추진위를 구성하고 업대를 영입하는 사업지일 경우

Ⅳ. 지역주택조합이 성공적으로 추진되게 하기 위한 방법
1. 토지 15%가 확보 된 경우
①토지주들이 단합하여 추진할 경우,조합설립이 가능한 토지 확보가 된 사업지
- 토지주들이 추진위를 구성하면서 소유한 토지를 추진위로 이전한 경우.
- 소유주가 적은 토지에서 토지중이 토지비를 나중에 받기로 하고 한 사업지

②업무대행사가 업대비 등을 선취 안하고 토지비 계약금을 사용한 경우
- 업무대행사가 용역비를 먼저 안가져가고 용역비를 토지에쿼티 자금 사용시
- 광고. 모집수수료. 각 용역비도 실비만 가져가고 그 돈을 에쿼티로 사용시

③금융기관과 미리 협의하여 초기 추진위대부터 토지를 일괄 매입할 경우
-미리 금융기관과 협의하여 필요한 에쿼티 자금을 조성한다
- 금융기관에서 제안한 에쿼티는 보톤 전체 토지매입비의 약 10%선이다
- 일괄매입으로 추진할 시는 애시당초 추진위때부터 이 계획대로 해야 함

④이미 업무대행사가 용역비를 다 가져가고 사업이 진퇴양난이 사업지일 경우
●금융기관의 지시에 따라 에쿼티를 만들 수 있는 계획을 작성한다.
●에쿼티는 총 토지 금액의 약 10%를 조성한다.

[결론(정리)​]

■조합장님 !

■업무대행사 대표님!

◇조합관련 토지중도금. 잔금 부족분 담보대출
◇기존브릿지 만기 연장에 대한 자금 필요건
◇ 리파이낸싱대출 (대환대출)
◇ 조합의 설립과 사업인가 완료 까지 토지 확보 자금

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